Immobilienmakler sind Gewerbetreibende, die eine Gelegenheit für einen Kauf- oder Mietvertrag für Immobilien arrangieren und damit als Vermittler zwischen Eigentümer und Interessenten tätig werden. Der Immobilienmakler wird in Deutschland der Kategorie „Zivilmakler“ zugerechnet.

Da ein Immobilienmakler mit komplexen Verträgen und Vertragsgegenständen arbeitet, braucht es neben einer fundierten Ausbildung auch rechtliche Handhabung. Hierbei geht es nicht nur um eine Minimierung von Risiken für alle Beteiligten, sondern auch um juristisch möglichst klare Grenzen, mit denen das Berufsbild abgedeckt und die Profession untermauert werden kann.

Der Makler im Bürgerlichen Gesetzbuch

Der Immobilienmakler, der per definitionem Zivilmakler ist, hat seine juristischen Grundlagen in §§ 652-654 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Hier findet man noch den veralteten Begriff des Mäklers. In § 652 BGB heißt es konkret:

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

Im Fokus des BGB steht die Frage der finanziellen Entlohnung des Maklers. Damit wird deutlich, dass traditionell eine sehr enge Verzahnung zwischen Provision und Tätigkeit besteht. Die Regelungen haben ihren Ursprung im Jahre 1896. Da es bis in die Gegenwart hinein zu keiner grundlegenden Überarbeitung des Gesetzes kam, findet man noch immer die alten Begriffe. Das Wort „Provision“ taucht dort nicht auf, vielmehr wird vom „Mäklerlohn“ gesprochen. Das sogenannte Maklerrecht wurde als einseitiges „Glücksgeschäft“ konzipiert.

Das mag nun nach Glücksspiel klingen, aber da es um juristische Tradierungen geht, ist es wichtig, die Begriffe detailliert zu erklären: Das Gesetz sah ursprünglich vor, dass ein Makler nichts tun müsse. Das heißt, er war nicht verpflichtet, eine Immobilie aktiv zu bewerben. Blickt man auf die heutigen Handlungsfelder von Maklern zeigt sich, dass dies mehr als unrealistisch ist und die meisten Makler vollen Einsatz in vielen verschiedenen Bereichen zeigen. Das Maklerrecht sah auch eine große Freiheit für die Auftraggeber vor: Diese konnten nämlich jederzeit den Auftrag der Verkaufsvermittlung zurückziehen. Daher ist der Begriff „Glücksgeschäft“ tatsächlich zutreffend, denn im engen Sinne gibt es keine Systematik, keine Struktur und keine Verbindlichkeit.

Quo vadis, Makler?

Für eine gewerbsmäßige Tätigkeit als Makler sind diese rechtlichen Grundlagen unzureichend. Im Grunde sind sie sogar völlig untauglich. „Wohin gehst du?“ (Quo vadis?) kann damit beantwortet werden, dass Makler und Auftraggeber auf abweichende Vereinbarungen angewiesen sind. Der Gesetzestext selber ist untauglich für die berufliche Praxis. Deshalb sind auch individuelle Maklerverträge notwendig, in denen die Details der Zusammenarbeit erklärt und bestätigt werden.

Das Richterrecht

Heutzutage ist das Maklerrecht zu großen Teilen ein Bestandteil des sogenannten Richterrechts. Dieses Recht wird nicht von der Legislative oder Exekutive gesetzt. Es entsteht in der Rechtsprechung. Diese meint die im Rahmen der Rechtspflege von der Judikative ausgehende Judikatur. Die Rechtsprechung hat die Aufgabe, Rechtsunsicherheit durch Rechtskraft zu beheben.

Sprich: Die Gerichte sprechen Recht aus, was dann als Grundlage für weitere Fallinterpretationen genommen wird. Es gibt also keinen verbindlichen Rechtstext wie bei anderen Berufen. So gibt es z. B. für akkreditierte Ausbildungsberufe festgelegte Gesetze und Ausbildungsvorschriften. Dies trifft auf Makler nicht zu.

Richterrecht heißt damit, dass der Beruf des Maklers dynamisch verstanden werden muss und es stets um aktuelle richterliche Entscheidungen geht und nicht um einen verbindlichen Katalog. Gleichzeitig bildet sich so aber auch ein Leitbild heraus. So können z. B. viel zu stark abweichende Bedingungen in den AGBs zur Nichtigkeit von Verträgen führen.

Ausbildung

Rechtlich braucht ein Makler keinerlei Ausbildungsnachweise vorzulegen. § 34c Gewerbeordnung legt lediglich fest, dass es einer Erlaubnis bedarf. Wer eine Erlaubnis haben möchte, muss seine persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen können.

Damit ist ein großer Freiraum gegeben, der positiv wie negativ sein kann. Akkreditierte Abschlüsse existieren nicht, es gibt auch keine Ausbildungsverordnungen oder Ähnliches. Jeder kann damit Makler werden, was aber nichts über die Qualität der Tätigkeit aussagt.

Es gibt viele Berufsausbildungen und Studiengänge, in denen Fachwissen und andere Kompetenzen vermittelt werden, die für die Ausübung des Maklerberufs sehr wichtig sind: Jura, Betriebswirtschaft, Immobilienwirtschaft, Immobilienmanagement oder Immobilienkaufmann.

Der Beruf des Immobilienkaufmanns ist staatlich anerkannt und damit ein regulärer Ausbildungsberuf. Die Ausbildung enthält viele Elemente, die auch ein Makler für seine Praxis braucht. Der IVD schlägt daher als Qualifikationsmaßstab für Makler die Kompetenzansprüche vor, die mit diesem Beruf einhergehen.

Bildquelle: Stephanie Hofschlaeger / pixelio.de