Halle (Saale) und der Saalekreis bieten einen sehr heterogenen Immobilienmarkt mit starken Wachstumschancen. Die Preise für Immobilien liegen hier noch unter dem bundesweiten Durchschnitt, befinden sich aber zunehmend im Aufwind. Für Anleger ist jetzt der richtige Zeitpunkt, zu investieren. Gerade die Nähe von Halle (Saale) zu Leipzig bietet besonderes Potential. Wer jetzt kauft, kann mit einem Wertzuwachs seiner Immobilie in den nächsten Jahren rechnen. Doch wie bei jeder Kaufentscheidung gilt es, die Merkmale des Einzelfalls zu berücksichtigen und nicht von pauschalen Angaben auszugehen. Halle (Saale) hat grundsätzlich starkes Potential. Doch dieses muss gekonnt genutzt werden können. Kenntnisse über die Marktlage sind hierfür die absolute Basis.

 

Seit der Wiedervereinigung ist aus der grauen, smogbelasteten Saalestadt eine bunte und saubere Stadt geworden. Hier und da gibt es noch Ruinen. Der Trend ist aber eindeutig: Die Immobilien entwickeln sich massiv. Ganze Straßenzüge wurden vollständig saniert. Dazu gibt es ein reges Stadtleben, eine historische Altstadt und jede Menge Kultur und Bildung. Der Immobilienmarkt ist ferner eine Besonderheit. Hier gibt es immerhin teils riesige Preisunterschiede. Schließlich weist das Umfeld günstige Immobilien zum Kauf auf, aber in Halle dominiert die Nachfrage das Angebot.

Der Saalekreis, eine ländliche Region, verfügt über ein großes Immobilienangebot. Während es in der Stadt viel Mietraum gibt, herrschen im Saalekreis die Kaufimmobilien vor. Hier findet man alte Bauernhäuser, sanierte und neue Einfamilienhäuser, Villen und natürlich Mehrfamilienhäuser. Während das Wohnen in der Stadt jedoch eher was für Mieter ist, können Kaufinteressenten im „Speckgürtel“ fündig werden. Dieser expandiert permanent. Wenn Sie in Halle (Saale) und Umland mieten oder kaufen wollen, sollten Sie zuvor mehrere Angebote miteinander vergleichen.

 

Der Großraum: Halle und Saalekreis

Halle (Saale) wird vollständig vom Saalekreis umgeben. Merseburg, Querfurt, Wettin und Landsberg sind die größeren Ortschaften dieser Region. Halle (Saale) verfügt über viele Stadtteile und eingemeindete Orte. Der Großraum ist von einem Stadt-Land-Gefälle geprägt. Während es in anderen Regionen Deutschlands kaum klare Grenzen zwischen „Land“ und „Stadt“ gibt, ist der Übergang vom Saalekreis zu Halle (Saale) hingegen eindeutig. Während in Halle (Saale) das Stadtleben floriert, sieht man im Saalekreis dagegen Felder, Traktoren, Erntemaschinen und viele Wälder. Wenn Sie sich für Immobilien aus der Region entscheiden, sollten Sie dies im Blick behalten.

„Land“ ist nicht gleich „Land“ und ebenso ist „Stadt“ nicht gleich „Stadt“. Halle (Saale) ist weder München noch Berlin. Die Stadt überzeugt umso mehr durch ihr eigenes Flair. Das sieht man auch an den Immobilien. Weil im zweiten Weltkrieg große Teile verschont blieben, hat Halle (Saale) heute viele Einzeldenkmäler. Die Stadt besticht durch eine harmonische Abwechslung von Tradition und Moderne. Der Immobilienmarkt repräsentiert schließlich genau dies.

 

Allgemeine Hinweise

Der Immobilienmarkt für Halle (Saale) und Umgebung stellt regionale Bedingungen dar und damit Bedingungen, die geschäftliche Entscheidungen beeinflussen. Gerade die Voraussetzungen vor Ort haben einen nicht geringen Einfluss auf den Wert von Immobilien oder auf Mietpreise. Nicht umsonst lautet eine alte Immobilienweisheit: „Lage, Lage, Lage!“ Kennen Sie die Lage, kennen Sie schon den ungefähren Wert der dortigen Immobilien und haben schließlich einen Überblick über den Immobilienmarkt.

 

Die Lage der Immobilie

Der Markt beinhaltet nicht nur Angebot und Nachfrage, sondern ebenso Kauf- und Mietpreise. Diese stehen in Korrelation zur Lage der Immobilie. Ist die Lage beliebt, sind die Preise entsprechend hoch. Je weniger die Lage gefragt ist, desto geringer sind die Preise. Ob eine Lage beliebt ist oder nicht, hängt von der Nachfrage ab. Diese ergibt sich folglich aus bestimmten Wertvorstellungen:

Sind Arbeitsplätze in der Nähe?

Welche Bildungsangebote gibt es? Sind Universitäten oder Privatschulen schnell erreichbar?

Gibt es ausreichend Kindergärten?

Sind genug Einkaufsmöglichkeiten vor Ort?

Wie sieht die Kultur aus?

Gibt es viele Grünflächen?

Wenn die Antworten auf solche Fragen positiv ausfallen, ist davon auszugehen, dass die Lage gut ist. Der Wert der Immobilen am Markt ist folglich hoch. Umgekehrt gilt das gleiche Prinzip.

 

Bedingungen einer guten Marktentwicklung

Um über einen Miet- oder Kaufpreis ausführlich nachdenken oder sprechen zu können, brauchen Sie die Informationen der Marktlage. Genauso sind aber auch die individuellen Aspekte zu berücksichtigen. Hierzu zählen alle Merkmale, die ausschließlich die Immobilie prägen. Beispiele sind Bausubstanz, Nachbarn, Grundstücksgröße, Ausstattung und noch Energiewerte etc.

 

Ein Immobilienmarkt entwickelt sich gut, wenn folgende Merkmale gegeben sind:

  • gute wirtschaftliche Entwicklung der Region,
  • ausgeprägte Infrastruktur,
  • ausreichende Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung,
  • ansprechende Architektur,
  • Nähe zu nicht oder nur wenig verbauter Natur,
  • gute Bildungsangebote,
  • freundliche, ruhige Nachbarschaft bzw. allgemein eine angenehme Atmosphäre.

 

Achtung: Hier ist die Rede von einer Marktentwicklung und nicht von subjektiven Vorstellungen einer „Traumimmobilie“. Außerdem ist der Immobilienmarkt immer in Relation zu sehen. Er kann also international, bundesweit, regional oder lokal betrachtet werden.

 

Überblick statistischer Allgemeinwerte für Halle (Saale)

Merkmale Statistischer Werte Besondere Hinweise
Einwohner: 241.093 Zweitgrößte Stadt in Sachsen-Anhalt. Anstieg der Bevölkerungszahl seit mehreren Jahren.
Fläche:

(km²)

135,2 Sehr große Fläche mit ausgeprägter Struktur. Nähe  zu Leipzig.

Es besteht ein großer mitteldeutscher Wirtschaftsraum.

 

Ca. 16 Prozent der Fläche besitzt die Stadt. Im Vergleich zur Gesamtfläche hat Halle (Saale) bundesweit die meisten Grünflächen und Parkanlagen.

Haushalte: 135.909 Viele WGs weil Halle (Saale) Universitätsstadt ist. Es gibt auch Studentenwohnheime.
Haushaltsgröße:

(Ø)

1,8  
Bevölkerungsentwicklung:

(seit 2012)

+ 7.200  
Bevölkerungsprognose:

(2025)

251.000  
Kaufkraft in Mio.:

(€)

4.420  
Kaufkraft pro Kopf:

(€)

18.651  
Kaufkraft indexiert:

(%)

83,9  
Eigentumsquote:

(%)

13,9  

 

Marktentwicklungen

Der Großteil der Immobilien sind Einfamilienhäuser. Dies geht nun darauf zurück, dass Halle (Saale) sehr viele dörfliche Gegenden eingemeindet hat. 35 % sind Mehrfamilienhäuser und 12 % sind Gewerbeimmobilien. Bei den Transaktionen mit Immobilien zählte der Gutachterausschuss Sachsen-Anhalts bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen 2017 insgesamt 863 Transaktionen. Das waren 3,4 % mehr als im Jahr davor. 608 der verkauften Objekte waren Eigentumswohnungen. Diese sind seit Beginn der Betrachtungen in 2012 der größte Teil an Transaktionsobjekten.

2017 war ferner das umsatzstärkste Jahr am halleschen Immobilienmarkt. Es kam zu einem Geldumsatz von über 127 Millionen Euro. Dabei stiegen v. a. die Umsätze für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser.

„Betrachtet man die daraus resultierenden Durchschnittspreise, stellt man fest, dass der Preis im Jahr 2017 für Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zu 2016 um 7,6 Prozent auf 189.412 Euro gestiegen ist, wohingegen Eigentumswohnungen minimal um 0,2 Prozent günstiger geworden sind und 2017 im Schnitt noch 130.428 Euro kosten“ (Poll Immobilien GmbH 2018).

 

Beliebte Viertel

„Beliebt“ ist relativ. Das gilt für alles. Bei Menschen mit höherem Einkommen, höheren Bildungsabschlüssen und höheren sozialen Stellungen sind die Viertel Dölau, Kröllwitz, Giebichenstein und Paulusviertel beliebt. Für Menschen mit geringen Attributen etabliert sich Heide-Süd als neues Trendviertel. Eigentumswohnungen kosten hier zwischen 2000 und 3000 Euro pro Quadratmeter. Damit sind die Kauf- und Mietpreise in Heide-Süd noch recht erschwinglich.

In Dölau, Kröllwitz, Giebichenstein und im Paulusviertel gibt es im Grunde für jeden Bedarf etwas: Miet- und Kaufobjekte. Da es sich oft um repräsentative Bauten handelt, gibt es hier hohe Miet- und Kaufpreise.

Gleichzeitig gibt es aber auch günstigen Wohnraum in Halle (Saale). Dieser ist v. a. für Studenten, junge Familien oder für Menschen, die sich beruflich umorientieren, geeignet. Halle-Neustadt und Heide-Nord sind hierfür beliebte Viertel, außerdem der Saalekreis mit seinen vielen dörflich geprägten Wohngegenden.

Allgemein ist es aber so, dass v. a. zentrumsnahe Wohnlagen begehrt sind und hier die Nachfrage steigen wird. Deshalb dürften die Angebotspreise nach oben gehen. Die Altstadt verfügt über viele historische Häuser, von denen ein Großteil bereits saniert ist. Aufgrund der historischen Bauweisen ist der Wohnraum aber meistens knapp. Viele „Plattenbauten“ sind bereits saniert und bieten günstigen Wohnraum. Diese sind aber nicht in den hochpreisigen Vierteln zu finden.

 

Preisspannen

Die folgenden Werte sind Durchschnittswerte. Für freistehende Ein- oder Zweifamilienhäuser zahlen Käufer je nach Lage, Zustand und weiteren Merkmalen zwischen 130.000 und 1.200.000 Euro. Doppelhaushälften oder Reihenhäuser sind deutlich günstiger. Der höchste Durchschnittswert sind 350.000 Euro.

Anschließend ist noch auf Wohnungen einzugehen. Bei den Eigentumswohnungen herrscht nämlich eine große Preisspanne. Hier liegen die durchschnittlichen Werte zwischen 700 Euro pro Quadratmeter und 5000 Euro pro Quadratmeter. Bei den Mietpreisen sieht es ähnlich aus. In Halle (Saale) kann man zwischen 3,50 Euro und 15 Euro pro Quadratmeter Wohnungen oder Häuser mieten. Häuser zur Miete sind allerdings eine Rarität.

 

Abschließende Bilanz

Halle (Saale) hat Wachstumspotential. Die kritische Phase scheint überwunden zu sein. Die Bevölkerung wächst. Es gibt große Sanierungsprojekte. Kultur und Bildung werden erweitert. Die wirtschaftliche Infrastruktur dominiert die Arbeitswelt. Gerade die Nähe zu Leipzig ist hier maßgebend. Der Immobilienmarkt ist ferner sehr breit aufgestellt. Es zeichnet sich der bundesweite Trend haltender oder steigender Preise ab. Andererseits liegen die Preise noch unter dem Bundesdurchschnitt. Wohnraum kann also sehr günstig oder sehr teuer sein. Eine Gentrifizierung lässt sich nur andeutungsweise erkennen. Deswegen wartet Halle (Saale) sowohl mit guten Kauf- als auch mit guten Mietchancen für Viel- und Geringverdiener gleichsam auf.

 

Quellen und Literatur

Bertelsmann Stiftung (Hrsg.) (2006): Wegweiser Demographischer Wandel 2020. Analysen und Handlungskonzepte für Städte und Gemeinden. Gütersloh: Bertelsmann Stiftung.

Poll Immobilien GmbH (2018): Marktbericht 2018. Wohnimmobilien in Halle (Saale). URL: https://www.von-poll.com/de/marktberichte/halle-saale [16.09.2020].

Stadt Halle (Saale) (2018): Wohnungsmarkt Halle (Saale). Datenband des Wohnungsmarktbeobachtungssystems 2018. Halle (Saale). Kein Verlag. URL: https://m.halle.de/VeroeffentlichungenBinaries/779/1158/wohnungsmarktbericht_datenband_2018.pdf [16.09.2020].

TAG Immobilien AG (2017): Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland 2017. Hamburg: TAG Immobilien AG.

UniCredit Bank AG (Hrsg.) (2020): Wohnimmobilien. Marktbericht Leipzig und Halle. München: UniCredit Bank AG.

Zarenga GmbH (2020): Mietspiegel Halle. URL: https://mietspiegeltabelle.de/mietspiegel-halle/ [17.09.2020].